informatorbudowlany.plinformatorbudowlany.pl
Strona główna informatorbudowlany.pl Początek bloku Kontakt z informatorbudowlany.pl Regulamin informatorbudowlany.pl Cennik informatorbudowlany.pl Poczta z informatorbudowlany.pl
STRONA GŁÓWNA POCZTĄTEK BLOKU KONTAKT REGULAMIN CENNIK POCZTA
Aktualnie 1 gość
Logowanie
Login: 
Hasło: 
 Nie pamiętam hasła
Zarejestruj się:
Osoba fizyczna   Firma
Menu
Katalog firm
Katalog towarów
Kosztorysy budowlane
Tablica ogłoszeń
Tłumaczenia on-line
Kreatory
Katalog stron WWW
Procedury, Druki, Pliki
Wydarzenia
Bankowość
Biznes
Budownictwo
Ekonomia, finanse
IBB Estimator
IBB Estimator
Informatyka, internet
Komunikaty
Nieruchomości
Praca
Prawo
Prognozy
Rozmaitości
Targi
UE
Prawo
Poczta
Konsultanci
Witam, czekam na pytania odnośnie spraw technicznych portalu (chwilowo niedostępny, zostaw wiadomość, jeżeli chcesz otrzymać odpowiedź podaj adres e-mail)
Wiadomość poufna 
 
Reklama
Informacje
Fraza:  

Mieszkanie od dewelopera.

   Kupno lokalu to nie taka prosta sprawa.Klient powinien dokładnie przeanalizować wszystkie warunki oferowane przez sprzedającego,tak żeby przyszła transakcja zadowoliła obie strony.Należy wystrzegać się deweloperów-oszustów, bo takich jest na rynku coraz wiecej.Podstawą udanego zakupu jest dokładna umowa zawarta przez obie strony.Oto kilka przykładowych sytuacji mogących spotkać niedoświadczonych nabywców.                        
   Bardzo często handlowiec obiecuje cuda na osiedlu: piękną zielęń, parkingi, oświetlenie terenu, place zabaw dla dzieci itp. Faktycznie stan zagospodarowania odbiega od rzeczywistości.Przed zaskoczeniem w przyszłości można się uchronić poprzez uważne czytanie umowy.Do umowy powinien być dołączony plan zagospodarowania terenu wraz z jego specyfikacją-dokładnie opisane gdzie będą znajdowały się miejsca parkingowe, garaże, miejsca zabaw dla dzieci czy zieleń.Kupując garaż należy również zwrócić uwagę na projekt, plan oraz wymiary tego pomieszczenia.
    Umowę należy bardzo dokładnie przeanalizować.Klient który chce wycofać się z umowy z deweloperem musi spełnić kilka warunków:
-zapłacić karę umowną(przeważnie ok.5% ceny kupna mieszkania)
-znależć chętnego na mieszkanie, ponieważ pieniądze będą zwrócone np. w ciągu trzech tygodni od znalezienia nowego nabywcy tego samego lokalu i dokonania przez niego wpłat na poczet kupna lokalu w wysokości nie mniejszej niż kwota zwracana Kupującemu. Zwracana kwota nie jest przy tym waloryzowana ani oprocentowana.
    W przypadku kiedy występują jakieś nieporozumienia pomiędzy klientem a deweloperem, można zgłościć taką sytuajcę do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (www.uokik.gov.pl).Instytucja ta przeanalizuje czy zapisy umowy są zgodne z prawem.Jeśli pojawią sie w umowei tzw.klauzule niedozwolone sprawa zostanie oddana do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
    Można również samemu zaskarżyć dewelopera do sądu, powołując się na art.385 kodeksu cywilnego "Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne)".Zgodnie z prawem "nieuzgodnione indywidualnie postanowienia umowy" to takie treści, na które klient nie miał wpływu.Wówczas jeżeli kupujący podpisuje umowę z deweloperem bez żadnych poprawek ma szanse na zwycięstwo.Nie można jednak domagać się  za nieuzgodnione np. ceny mieszkania.
 Kolejna niebezpieczna sytuacja jest wówczas gdy deweloper wstawił w umowie klauzulę, że chce przez najbliższy rok bądź dwa lata zarządzać blokiem np.w zapisie umowy:"Sprzedający zobowiązuje się prowadzić odpłatnie, na koszt mieszkańców i z ich upoważnienia, administrację budynku przez 12 miesięcy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupujący, podpisując niniejszą Umowę upoważnia Sprzedającego do powyższych czynności. Po upływie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez Właścicieli mieszkań w trybie wynikającym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU nr 85, poz. 388)". Administrowanie budynkiem nie jest grożne.Zanim powsatnie wspólnota mieszkaniowa ktoś musi zarządzaćnp.dbać o wywóz śmieci itp..Uważać należy tylko czy nie jest to nadużycie ze strony dewelopera.Problem jest gdy blok, osiedle ma własną kotłownie-ważne czyją ona jest własnością-wspólnoty czy dewelopera.Jeśli sprzedającego wówczas mimo że po jakimś czasie wspólnota przejmie władzę nad blokiem itp., za ciepło nadal będzie płacić deweloperowi, według jego stawek.
    Niebezpieczeństo pojawai sie róznież kiedy deweloper nie oddaje mieszkania w terminie albo opóżnia przeniesienie jegowłasności aktem notarialnym.Wówczas bardzo często kupujący nadal musi opłacac ubezpieczenie-przeważnie ok.300zł na kwartał.Najlepszym zabezpieczeniem w takiej sytuacji jest zapisanie w umowie sprzedaży kar za niedotrzymanie terminu.Można równiez zapłacić ubezpieczenie a następnie domagać się zwrotu na podstawie art. 415 kodeksu cywilnego:"Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia".
    Problemy mogą pojawić się róznież w momencie odbioru lokalu.Sytuacja gdy deweloper zastrzega w umowie, że "jeśli powierzchnia użytkowa będzie większa lub mniejsza o więcej niż 10 proc., to cena zakupu zostanie odpowiednio skorygowana". Oznacza to tyle, że jeśli kupujesz mieszkanie o pow. 100 m kw., a deweloper oddaje ci mieszkanie o 5 m kw. większe, to nie musisz za te dodatkowe metry zapłacić. Zasada ta działa jednak także i w drugą stronę.Zapłacisz za 100 m kw., mimo że lokal ma tylko 91 m kw.Rzadko się zdarza, aby mieszkanie miało tyle metrów kw., ile zapisano w umowie. Jest to trudne choćby ze względów technicznych - w budowlance nie da się ustalić niektórych rzeczy co do centymetra. Podpisujący umowę, powinien nie zgodzić się jednak na różnice w powierzchni mieszkania większe niż +/- 3 proc.Pamiętać należy o bardzo dokładnym zweryfikowaniu planów architektonicznych lokalu.W polskim prawie nie ma żadnych przepisów, które regulowałyby w sposób obowiązkowy, jak należy liczyć powierzchnię mieszkania. Z bałaganu korzystają niektórzy deweloperzy, naciągając klientów. Liczą np. powierzchnię mieszkania przed postawieniem ścian działowych (każda ma 12 cm lub więcej grubości). Klient kupuje więc mieszkanie, które na papierze ma 40 m kw., a w rzeczywistości - 38 m kw. Płaci za metry, których nie ma. Wszystko powinno być dokąłdnie sprecyzowane w umowie np. jak będzie liczona powierzchnia lokalu.Najlepiej jest odwołać się do konkretnej normy, np. PN-70/B-02365 z 30 czerwca 1970 r. i PN-ISO 9836-1997 z 28 października 1997 r. (żadna z nich nie jest jednak wskazana przez prawo do obowiązkowego stosowania; decyzja, którą wybrać, należy do umawiających się stron). Obie normy bardzo się różnią, np. w PN-70/B-02365 lokal mierzy się w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu, a w PN-ISO 9836-1997 w stanie całkowicie wykończonym.
    Czasami zdarza sie że deweloper karze płacić za mieszkanie-opłaty administracyjne i media-na długo przed zamieszkaniem lokalu.Deweloperzy stosują w tym przypadku kilka metod. Najpopularniejsze to:
-od dnia zgłoszenia przez sprzedającego wniosku o przyjęcie budynku do użytkowania (innymi słowy, od momentu kiedy deweloper składa wniosek do gminy o pozwolenie na użytkowanie - mało korzystne rozwiązanie, bo płacić trzeba na długo przed przeprowadzką);
-od dnia odbioru kluczy (problem powstaje jednak, jeśli mieszkanie zostało tak spaprane, że nie nadaje się bez poprawek do zamieszkania)
Przed taką sytaucją zabezpieczyć sie można popraz zawarcie w umowie zapisu, który precyzuje że za mieszkanie płacisz od podpisania protokołu odbioru, czyli od momentu, kiedy stwierdzasz, że jest ono zbudowane tak, jak należy.
Uważać róznież należy na twz. kaucję depozytowo-czynszową.bardzo często kupujący musi wpłacić deweloperowi ową kaucję w wysokości trzykrotnego miesięcznego czynszu.Dostaje ją z powrotem w ciągu trzech ostatnich miesięcy administrowania osiedlem przez sprzedającego, czyli w praktyce np. za trzy lata. Zabezpieczyć się można tylko poprzez usunięcie takiego postanowienia z umowy albo zrezygnowanie z umowy.
    Niebezpieczne jest odwlekanie przez dewelopera terminu podpisania aktu notarialnego.W umowie przedwstępnej powinna być zawarta data przeniesienia własności mieszkania aktem notarialnym.Klient nie powinien godzić się na żadne ogólnikowe zapisy np. deweloper zrobi to trzy miesiące od daty przyjęcia przez gminę inwestycji. Ma być konkretny termin, np. do 1 stycznia 2006.Za jego przekroczenie powinna być wyznaczona kara umowna, np. odsetki ustawowe za każdy dzień.Jeśli deweloper tłumaczy się trudnymi warunkami atmosferycznymi, niech pokaże wypisy z dziennika budowy, które potwierdzają, że faktycznie trzeba było przerwać prace. Może dojość do sytuacji gdy kilka dni przed nadejściem ustalonego terminu podpisania aktu notarialnego deweloper zaczyna cię szantażować. Uzależnia podpisanie aktu np. od:
•  rezygnacji z wypłacenia kar umownych;
•  podpisania umowy o zarządzanie nieruchomością na bardzo długi termin, np. na trzy lata;
•  wpisania do aktu jego hipoteki (innymi słowy, stajesz się odpowiedzialny za długi dewelopera) itp.
Uniknąć takiego zdarzenia można podpisując umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego.Na takiej podstawie można żądać w sądzie przeniesienia na kupującego prawa własności zbudowanego lokalu bez zgody dewelopera. Umożliwia to art. 64 kodeksu cywilnego, który mówi, że orzeczenie sądu "stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie".Jeżeli jednak umowa przedwstępna podpiasan jest tylko na papierze, wówczas można od dewelopera żądać tylko zwrotu wpłaconych pieniędzy (mieszkania już nie, bo polskie prawo do przeniesienia własności nieruchomości wymaga formy aktu).
Zapisy w umowie przedwstępnej są bardoz ważne np. może być zawarty w nim paragraf mówiący: "Strony oświadczają, że zawierając niniejszą umowę, nie zachowują względem siebie żadnych roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży". Znaczy to tyle, że po podpisaniu aktu nie możesz już powoływać się na żadne postanowienia z umowy przedwstępnej! Można nalegać by znalazł się tutaj jeszcze np. zaspis  "Za wyjątkiem roszczeń wynikających z (tutaj wymieniasz, jakie to są roszczenia, np. z tytułu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej)", co uchroni kupującego od ewentualnych póżniejszych kłopotów.


   Kupujący lokal powinien sie zabezpieczyć przed ewentualnym oszustwem, ale należy pamietać iż niekażdy deweloper ma złe zamiary.Najważniejsze by transakcja była zadowalająca dla obu stron.



Źródło: Wyborcza (gazeta.pl) - Gazeta ogólnopolska
Dodał: maggi

Data dodania: 02-02-2005

© 2003-2006 informatorbudowlany.pl kontakt problemy techniczne wyszukiwarka partnerzy zgłoś błąd

Nowe zasady dotyczące cookies. Aby nasza strona lepiej spełniała Państwa oczekiwania wykorzystujemy pliki cookies. Informujemy, że można zablokować zapisywanie ciasteczek, zmieniajšc ustawienia przeglšdarki. Szczegółowe informacje.