informatorbudowlany.plinformatorbudowlany.pl
Strona główna informatorbudowlany.pl Początek bloku Kontakt z informatorbudowlany.pl Regulamin informatorbudowlany.pl Cennik informatorbudowlany.pl Poczta z informatorbudowlany.pl
STRONA GŁÓWNA POCZTĄTEK BLOKU KONTAKT REGULAMIN CENNIK POCZTA
Aktualnie 68 gości
Logowanie
Login: 
Hasło: 
 Nie pamiętam hasła
Zarejestruj się:
Osoba fizyczna   Firma
Menu
Katalog firm
Katalog towarów
Kosztorysy budowlane
Tablica ogłoszeń
Tłumaczenia on-line
Kreatory
Katalog stron WWW
Procedury, Druki, Pliki
Wydarzenia
Bankowość
Biznes
Budownictwo
Ekonomia, finanse
IBB Estimator
IBB Estimator
Informatyka, internet
Komunikaty
Nieruchomości
Praca
Prawo
Prognozy
Rozmaitości
Targi
UE
Prawo
Poczta
Konsultanci
Witam, czekam na pytania odnośnie spraw technicznych portalu (chwilowo niedostępny, zostaw wiadomość, jeżeli chcesz otrzymać odpowiedź podaj adres e-mail)
Wiadomość poufna 
 
Reklama
Informacje
Fraza:  

Przepisy o podwyżkach czynszów niezgodne z Konstytucją!

   Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, regulujące procedurę podnoszenia czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, zostały niemalże zdziesiątkowane przez Trybunał Konstytucyjny. Inaczej być nie mogło, skoro wywołują tak wiele wątpliwości i znaków zapytania.


   Katalog przepisów uznanych za niekonstytucyjne otwiera art. 8a ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.) ustanawiający specjalny tryb kwestionowania podwyżek przez lokatorów - służy do tego powództwo o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo zasadna, lecz w innej wysokości. Trybunał zgodził się ze stanowiskiem Rzecznika Praw Obywatelskich, który występował w roli wnioskodawcy, że ustawodawca przewidując możliwość sądowego kwestionowania podwyżki nie wskazał jednocześnie kryteriów pozwalających sądowi na ocenę jej zasadności. Tak nieprecyzyjna regulacja była wręcz niebezpieczna dla interesów obu stron, czyli zarówno dla lokatora, jak i samego właściciela lokalu/budynku. Właściwie żaden z nich nie był w stanie przewidzieć, jakim rezultatem zakończy się ewentualny proces o zasadność podwyżki.


   Na podstawie dotychczasowych przepisów nie można było też ustalić, czy lokator przegrywający spór o wysokość podwyżki będzie zobowiązany do regulowania nowego czynszu od daty uprawomocnienia wyroku, czy też od daty ustalonej przez właściciela w oświadczeniu wypowiadającym czynsz. Przepis art. 8a ust. 6 pkt 1 ustawy, o którym teraz mowa, "zamraża" wysokość czynszu na czas sporu o zasadność podwyżki. Nie daje natomiast odpowiedzi na powyższe, również bardzo ważne dla zainteresowanych pytanie.


   Nie ostało się również wyłączenie sądowej kontroli podwyżek wysokości czynszu w przypadku, gdy nie przekraczają one 10% w skali roku (art. 8a ust. 7 pkt 1 ustawy). Wprowadzając ten przepis ustawodawca uważał zapewne, że w przypadku mniejszych podwyżek lokatorom nie jest potrzebna taka ochrona. Tymczasem również niewielkie podwyżki, lecz corocznie dokonywane, mogą po kilku latach bez żadnej kontroli doprowadzić do niczym nieuzasadnionego wywindowania poziomu opłat. W opinii Rzecznika w realiach naszej gospodarki mieszkaniowej takie rozwiązanie jest nie do przyjęcia. Podobnego zdania był Trybunał Konstytucyjny.


   Niekonstytucyjny okazał się także przepis dotyczący opłat za używanie lokalu przez członków spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (art. 8a ust. 7 pkt 2 ustawy). Trybunał nie znalazł podstaw do tego, by - jak czyni to ustawa - wprowadzać odmienne zasady kontroli podwyższania czynszu w spółdzielniach. Wręcz przeciwnie, zadaniem ustawodawcy jest stworzenie jednakowego, spójnego systemu ochrony dla wszystkich lokatorów - czytamy w komunikacie prasowym.


   Obecnie ustawa o ochronie praw lokatorów zakazuje podnoszenia czynszu częściej niż co 6 miesięcy (art. 9 ust. 1). Wadą tej regulacji jest jednak to, że właściwie nie wiadomo, od kiedy należy liczyć ten okres. Dlatego też sędziowie Trybunału zgodzili się z Rzecznikiem, iż nie spełnia ona zasad poprawnej legislacji.


   Zakwestionowane przepisy stracą moc wraz z opublikowaniem wyroku TK (sygn. akt K 33/05) w Dzienniku Ustaw, z wyjątkiem jednak art. 8a ust. 6 pkt 1 oraz art. 9 ust. 1, które będą jeszcze obowiązywać do końca bieżącego roku.


   Uratował się tylko jeden z zakwestionowanych przez Rzecznika przepisów - art. 8a ust. 4 ustawy. Stanowi on, że podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu przekroczy w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach. Natomiast na pisemne żądanie lokatora właściciel w terminie 7 dni przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Rzecznik widział w tym swoiste przyzwolenie ustawodawcy na nawet obiektywnie nieuzasadnione podwyżki czynszów, jeżeli tylko mieszczą się w granicach 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Jednakże w opinii sędziów wprowadzone przez ustawę rozwiązanie jest racjonalne. Dopiero przekroczenie ustawowego pułapu podwyżki czynszu podlega określonym rygorom w postaci obowiązku pisemnego wyjaśnienia jej przyczyn i podania kalkulacji, czy też sądowej kontroli zasadności podwyżki. Tak więc ustawodawca słusznie przyznał szerszą ochronę lokatorów, dla których właściciel wprowadza podwyżkę powyżej granicy 3% wartości odtworzeniowej lokalu.


   O zastrzeżeniach Trybunału pod adresem większości przepisów regulujących podwyżki czynszu w znowelizowanej na przełomie 2004 i 2005 roku ustawie o ochronie praw lokatorów było już wiadomo od dawna. Pod koniec czerwca ubiegłego roku Trybunał Konstytucyjny wydał nawet specjalne postanowienie (sygn. akt S 1/05), w którym niemal czarno na białym wskazał ustawodawcy, które regulacje wymagają jego interwencji. Niestety, jak do tej pory nie doczekały się zmian. Po wyroku Trybunału nie ma już odwrotu. Powstałą lukę należy jak najprędzej uzupełnić.


   Pytanie o to, jak wysoki powinien być czynsz, wraca zatem jak bumerang. Zdaniem Trybunału (wyrażonym we wspomnianym postanowieniu z dnia 29 czerwca 2005 r.) istnieje konieczność ustawowego określenia elementów składowych czynszu. Elementy te powinny oczywiście uwzględniać prawa właścicieli budynków. To, co będzie się składać na wysokość czynszu nie może pomijać kosztów remontów bieżących i eksploatacji budynku oraz odpowiednio liczonej amortyzacji, a także godziwego zysku. Jednakże o zysku nie powinno być mowy w przypadku konstruowania opłat (czynszów) za lokale socjalne i pomieszczenia tymczasowe. Natomiast w przypadku spółdzielni mieszkaniowych zysk powinien być brany pod uwagę tylko wtedy, gdy chodzi o opłaty za korzystanie z lokali użytkowych przez osoby niebędące członkami danej spółdzielni.


   Jednym z elementów czynszu ma być amortyzacja budynku. W dalszej perspektywie właściciel powinien bowiem otrzymać zwrot kapitału wyłożonego na wzniesienie lub zakup nieruchomości.


   Według zaleceń Trybunału tak określony czynsz mógłby stanowić swego rodzaju punkt wyjścia (wartość początkową). Wówczas możliwe stanie się sprecyzowanie przesłanek usprawiedliwiających podwyżki opłat, które podlegałyby sądowej kontroli. Kiedy zatem czynsz mógłby wzrastać ponad wartość początkową? Wskazano na kilka przyczyn: inflacja, podwyższenie dotychczasowego standardu mieszkań i budynku jako całości, a także wzrost kosztów eksploatacji.


   Kolejną wskazówką dla ustawodawcy jest stworzenie spójnego systemu monitorowania opłat za używanie lokalu w poszczególnych gminach oraz dzielnicach większych miast. W niektórych krajach europejskich takie systemy już występują. W Polsce można by go tworzyć w oparciu o administrację publiczną oraz organizacje lokatorów i właścicieli. Pozwoliłoby to sądom rozstrzygającym spory o zasadność podwyżki na dokonywanie wnikliwej oceny danej sprawy. Tym samym sprzyjałoby to jednolitości orzecznictwa. W obecnym stanie prawnym nie ma na to żadnych gwarancji.



Źródło: Bankier.pl - Polski Portal Finansowy
Dodał: pp

Data dodania: 31-05-2006

© 2003-2006 informatorbudowlany.pl kontakt problemy techniczne wyszukiwarka partnerzy zgłoś błąd

Nowe zasady dotyczące cookies. Aby nasza strona lepiej spełniała Państwa oczekiwania wykorzystujemy pliki cookies. Informujemy, że można zablokować zapisywanie ciasteczek, zmieniajšc ustawienia przeglšdarki. Szczegółowe informacje.